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一二线城市精装修房已成为开发商谋利工具购房

更新时间:2019-09-11

  香港六马会开奖直播今年3月份,中国终于出现首例精装修维权成功的案例,法院判决开发商按照估算的实际精装修价格赔偿购房者15万-20万不等的差价。这可以说是中国购房者的胜利,是精装修维权跨入一大步。

  但让人大惊失色的是,购房者迎来并不是曙光,而是迎来开发商疯狂的反补,九家开发商高院,以集体维权事件将集中爆发相威胁,要求政府慎重对待宣判结果。

  精装修房是像购房者所控诉的已经沦为开发商盈利工具,还是开发商所说的只是部分房闹非法维权了?下面我们来详细分析这个问题。

  政府提倡精装修房本意是为购房者省钱、省时、省力,可现在“”精装修”已经逐步演变成了开发商谋利工具,购房者不但钱没有省下来,还费时费力的陷入维权风波。

  一二线城市的精装修房的溢价能达到多少了?30%!50%!不不不,你们还是小瞧了开发商的赚钱能力,是70%起步。下面我举例证明一下:

  上图是业主起诉开发商装修标准高估的官司文书,业主自掏腰包聘请了专业第三方评估机构,对自己房屋的装修价格进行评估,最终开发商4500元/平米的装修报价,第三方评估机构给的评估价只有2526元/平米。我们来算一算开发商溢价多少:(4500元/平米÷2625元/平米)-1=71.43%。这样算下来,这个项目精装修溢价71.43%。

  精装修溢价70%以上已经成为了房地产行业的规则了,上图就是某房地产公司项目的开发报告。开发商在报告中直言不讳的说装修成本10万,装修报价20万,这样算下来溢价100%,就算如此开发商依然不满足,强调要把装修成本计入房屋成本,进行抵扣税费的操作,赚取更大的利润。

  回到现实角度来说,开发商在精装修一分钱不赚是不现实的。如果开发商没钱赚自然不会劳心劳力的做精装修产品,毕竟精装修的验收涉及到方方面面,增加开发商的房屋交付的风险。不过也要在合理的范围之内,过高的溢价必然影响购房者的利益。

  中国的购房者普遍也是比较理性的,就算你赚取了高额的利润,但只要你把房子装修的好,也不会有太多人去闹事,谁也不想给自己添堵是不是。但是中国的开发商实在是太得寸进尺了,不谈赚取的高利润,房子装修的也实在是无法入目,迫使购房者需要二次装修才能解决问题,

  专家普遍认为开发商积极在精装修中寻找高溢价,是由于政府的严苛限价,导致开发商利润降低,进而导致开发商利用其他手段增加利润。

  专家说的对不对,说的很对,就是屁股歪了。专家是从开发商角度看问题,政府限价影响了我的利润,我当然选择其他手段提高利润了,这个逻辑没错。但问题是,开发商是没利润,还是利润低到必须要寻找其他手段增加利润才能维持公司运转吗?当然不是,开发商是不忿政府通过行政手段限制涨价,赚取更高的利润,因此通过精装修手段逃避政府监管,赚取更高额的利润。

  精装修最大的问题,不是没有监管,而是监管不到位。精装修的价格需要第三方评估、物价局审批两道程序才能通过,从程序上来看是毫无瑕疵的,也有可能杜绝开发商造假,但实际操作过程中,两道监管手续等同虚设。

  首先第三方评估公司是开发商自己聘请的公司,评估费用也是开发商付款的,作为第三方评估机构的金主,你觉得可能评估出不利于开发商的评估报价吗?好的,我们假设第三方评估机构很有风骨,坚决认真评估,请问评估的尾款还想不想要了,以后还想不想和开发商合作了,这种有风骨的评估机构不出三个月就会被市场淘汰。

  面条、包子、大米都可以通过其他面条、包子、大米知道大致的价格,房子也可以通过周边竞争项目知道大概的价格。精装修是非常精细化的工程,每样材料有上千种分类,从1块到100块的产品都有。如此专业的价格评估,指望物价局工作人员审核明显是不现实的,只能指望第三方评估以及开发商的报价进行评估,所以物价局审批也等同虚设。

  2019年1月19日,南京市住房保障与房产局正式发布《关于进一步加强南京市商品住房全装修建设管理的通知》,规定开发商必须在销售现场公示装修标准和装修评估价格,且样板间公示截止时间须至项目交付后三个月以上。这项规定对精装修健康十分严苛,从各个角度杜绝了开发商作假、作虚的可能性。

  “精装修房”是政府的发展方向,根据最新《促进成品房发展建议》显示,各省会的城市成品房2020年要占比超过50%,未来要可能要求全部成品房交付。如此一个重要的产业,中央政府一定不会放任他继续发生问题。我相信随着越来越多的精装修问题的爆发,中央政府一定会出台全国性的精装修房的管理规范,把精装修问题进行彻底的解决。

  我是从业15年的资深专业地产分析师,不为流量折腰,只发布专业、客观、中立的房地产知识,希望得到专业购房知识,避免购房陷阱的请关注我。

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